Le terrain non constructible est un actif immobilier unique qui offre un potentiel de valorisation, même s'il ne permet pas d'ériger des bâtiments. Dans un contexte où les besoins en espaces verts et en développement durable augmentent, cet investissement se présente comme une alternative intéressante pour les investisseurs avisés.
Comprendre le concept de terrain non constructible
Un terrain non constructible est un terrain dont l'aménagement est interdit par un plan local d'urbanisme (PLU). Il est possible de trouver des terrains non constructibles dans différentes régions de France et pour plusieurs raisons.
- Protection d'espaces naturels sensibles : zones humides, forêts, sites classés UNESCO comme la Camargue ou les Gorges du Verdon, ou encore certains sites Natura 2000, contribuent à la préservation de la biodiversité et des paysages.
- Préservation de paysages ruraux et agricoles : ces terrains contribuent au maintien d'un tissu agricole dynamique et à la production de produits locaux.
- Emplacement en zone à risques naturels : risques de glissements de terrain, inondations, etc. - Ces terrains sont souvent situés dans des zones à risques naturels.
- Préservation de l'équilibre écologique et de la biodiversité : Les terrains non constructibles contribuent à l'équilibre écologique et à la biodiversité, limitant ainsi la destruction des habitats naturels et le déclin de la faune et de la flore.
Le terrain non constructible reste un actif immobilier susceptible d'acquérir de la valeur au fil du temps. Il représente donc un investissement paradoxal, non-bâti mais porteur d'un potentiel de valorisation.
Les avantages d'investir dans un terrain non constructible
L'investissement dans un terrain non constructible présente des avantages spécifiques, particulièrement intéressants pour les investisseurs soucieux de l'environnement et du développement durable.
Un investissement écologique
- Préservation de la biodiversité : Les terrains non constructibles contribuent à la préservation de la faune et de la flore locales. La nature est un élément important de notre patrimoine national, et les terrains non constructibles contribuent à son maintien.
- Maintien de la qualité de l'eau : Les zones humides et les espaces verts agissent comme des éponges, absorbant les eaux de pluie et limitant les risques d'inondations. La préservation de la qualité de l'eau est essentielle pour notre santé et l'environnement.
- Réduction de l'empreinte carbone : Les terrains non constructibles limitent l'urbanisation et la consommation d'espace, ce qui a un impact positif sur l'empreinte carbone.
Un investissement à long terme
Contrairement aux biens immobiliers bâtis, la valeur d'un terrain non constructible évolue généralement de manière lente et stable. La valeur foncière augmente souvent au fil du temps, en fonction de la demande et de l'attractivité du territoire.
Un investissement rentable à long terme
L'augmentation du prix des terrains agricoles a augmenté de 20% en moyenne depuis 2010. En 2023, le prix d'un hectare de terrain agricole a atteint 15 000 € en moyenne en France, avec des variations notables selon les régions.
Un investissement en terrain non constructible peut s'avérer rentable à long terme, notamment en cas de développement d'activités rurales ou d'initiatives touristiques durables.
Un exemple concret
Dans la région de la Loire, un entrepreneur a racheté en 2015 un terrain non constructible de 5 hectares, situé dans une zone rurale. Le terrain était situé à proximité d'un village touristique et présentait un potentiel de développement. L'entrepreneur a développé un projet d'agrotourisme et de permaculture, proposant des séjours en gîte et des ateliers de jardinage bio. Ce projet a rencontré un succès important, générant des revenus réguliers et contribuant à la revitalisation de la zone.
Les défis et les risques associés aux terrains non constructibles
L'investissement en terrain non constructible comporte aussi ses défis et ses risques. Il est important de les prendre en compte avant de se lancer.
Faible liquidité
Les terrains non constructibles sont moins liquides que les biens immobiliers bâtis. Trouver un acheteur peut prendre du temps et la revente peut être difficile. La faible liquidité est due à l'absence de marché organisé pour les terrains non constructibles, ce qui complique la recherche d'un acquéreur.
Absence de rentabilité immédiate
Un terrain non constructible ne génère pas de revenus immédiatement. Il faut généralement attendre plusieurs années avant de voir un retour sur investissement. La rentabilité dépendra de la stratégie d'exploitation choisie et des opportunités offertes par le marché.
Risques liés aux changements de réglementations
Le PLU est susceptible d'être modifié, ce qui pourrait changer le statut d'un terrain non constructible. Une modification du PLU peut rendre le terrain constructible, mais cela peut aussi rendre impossible toute forme d'exploitation.
Risques liés à l'environnement
Un terrain non constructible peut être exposé à des risques environnementaux tels que :
- Pollution des sols ou des eaux : L'utilisation de pesticides ou de produits chimiques dans les exploitations agricoles voisines peut affecter la qualité du sol et des eaux.
- Risques d'inondations ou de glissements de terrain : Les terrains situés en zone à risques naturels sont plus exposés aux catastrophes naturelles.
- Changements climatiques et phénomènes météorologiques extrêmes : Le réchauffement climatique et les événements météorologiques extrêmes peuvent avoir un impact sur la valeur des terrains non constructibles.
Il est essentiel de bien analyser les risques environnementaux avant d'investir dans un terrain non constructible.
Quelles sont les perspectives d'évolution et de valorisation des terrains non constructibles ?
L'investissement en terrain non constructible pourrait gagner en attractivité dans les années à venir, en raison de plusieurs facteurs.
Les nouvelles tendances de l'immobilier
La demande pour des espaces verts et des modes de vie plus durables ne cesse de croître. Les populations recherchent des endroits paisibles et naturels, loin du stress des villes. La pandémie de Covid-19 a accentué cette tendance, avec une augmentation des demandes de propriétés rurales ou de résidences secondaires dans des zones rurales.
L'émergence de nouvelles formes d'exploitation
Le terrain non constructible peut être exploité de manière diversifiée.
- Agriculture biologique et permaculture : Production de fruits et légumes bio, vente directe sur les marchés locaux, ateliers et stages de jardinage.
- Tourisme vert : Hébergement en gîte, camping, activités de pleine nature (randonnée, vélo, équitation), tourisme agricole, etc.
- Énergies renouvelables : Installation de panneaux photovoltaïques ou d'éoliennes pour produire de l'énergie propre.
Ces nouvelles formes d'exploitation s'inscrivent dans une démarche de développement durable et répondent aux aspirations d'une population de plus en plus sensible aux enjeux environnementaux.
Le rôle des nouvelles technologies
Les nouvelles technologies peuvent contribuer à valoriser les terrains non constructibles, notamment :
- Agriculture verticale : Production de fruits et légumes en milieu urbain, optimisant l'utilisation de l'espace.
- Capteurs et drones : Suivi de l'état du terrain, détection de risques, optimisation des pratiques agricoles.
Ces innovations technologiques permettent de développer de nouvelles formes d'exploitation et de valoriser les terrains non constructibles, tout en minimisant l'impact environnemental.
L'investissement en terrain non constructible est un choix complexe qui nécessite une réflexion approfondie. Il est important de bien peser les avantages et les risques avant de se lancer.