LES CONDITIONS D’ACHAT
Pour pouvoir prétendre aux avantages de la loi Pinel, il faut respecter certaines conditions. Tout d’abord, l’acquisition du logement doit s’effectuer entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Ce logement doit :
- être neuf ;
- ou être vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- ou avoir fait l’objet de travaux de rénovation (à condition qu’il ait été bâti il y a plus de 15 ans).
En dehors de ces trois critères, le logement doit impérativement être loué non meublé et jouir du statut de résidence principale du locataire. La loi Pinel prévoit également un volet écologique.
En effet, les logements devront pouvoir présenter certaines performances énergétiques et thermiques pour prétendre bénéficier des avantages du dispositif, notamment : le label BBC 2005 ou bien respecter la Réglementation Thermique RT 2012.
Ces deux indicateurs fixent un objectif de consommation maximale pour les résidences neuves à 50kWh/m2 (niveau A sur l’indicateur de performance énergétique).
Cette réglementation s’inscrit dans une politique écologique qui permettra de réduire drastiquement les émissions de CO2 d’ici à 2020, tout en redynamisant le parc immobilier français.
Mais ce dynamisme doit se faire avec la participation de tous les citoyens français. C’est pourquoi, afin de rendre l’accès à la propriété accessible au plus grand nombre, le prix d’achat au mètre carré est plafonné. Le prix d’acquisition du logement ne pourra donc pas dépasser les 5500€/m2. Si le logement dépasse ce plafond, aucune réduction d’impôt ne sera appliquée.
Enfin, pour palier toute cannibalisation et/ou abus de ce dispositif, il existe également un plafond d’investissement. Chaque foyer fiscal pourra bénéficier de deux investissements par an n’excédant pas un total dd 300 000€. Au delà de ce plafond, la réduction d’impôt ne sera pas appliquée.
LES CONDITIONS DE LOCATION
L’acquéreur d’un bien immobilier bénéficiant de la loi Pinel s’engage à louer son logement non meublé, en état de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Plus la durée de location sera longue, plus l’avantage fiscale sera intéressant : il sera respectivement de 12, 18 et 21%. Il faudra que la location s’effectue dans les 12 mois suivant l’acquisition du bien.
COMMENT INVESTIR DANS UN LOGEMENT ÉLIGIBLE LOI PINEL ?
Il existe quatre façons possibles d’investir dans un bien immobilier sujet à la loi Pinel. Tout contribuable français, payant des impôts à l’état français est autorisé à investir en tant qu’investisseur particulier dans un bien neuf pouvant bénéficier du dispositif Pinel dédié à l’investissement locatif neuf.
La réduction d’impôt peut également être perçue dans la limite de la quote-part du prix de revient (correspondant à vos droits sur le logement concerné) si celui-ci est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés telles que les SCI (Société Civile Immobilière).
Il est aussi possible de bénéficier des avantages de la loi Pinel en tant qu’associé d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dont la quote-part de revenu est soumise nominativement à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
L’investissement en indivision est la quatrième option possible. La réduction d’impôt s’appliquera alors à chaque ayant droit, proportionnellement à leur investissement respectif dans le prix de revient du logement.
LE PLAFONNEMENT DES LOYERS
Les loyers sont soumis à des plafonds calculés de manière précise. Trois éléments sont pris en compte pour calculer le loyer maximal (L) qui pourra être proposé pour un logement loi Pinel : la surface pondérée (SP), le prix de location au mètre carré (PL) et le coefficient multiplicateur (CM). Nous obtenons ainsi la formule suivante :
L = SP x PL x CM
Comment calculer la surface pondérée ? (SP)
La surface pondérée comprend la surface totale habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (balcons, caves). Notez que les surfaces annexes sont plafonnées à 8m2 et ne comprennent pas les parkings.
Le prix de location au mètre carré (PL)
Il est rigoureusement défini par un barème en fonction des zones :
- Zone A bis : 16,72€/m2 ;
- Zone A : 12,42€/m2 ;
- Zone B1 : 10€/m2 ;
- Zone B2 : 8,69€/m2.
Le coefficient multiplicateur (CM)
Ce coefficient sert à modérer le loyer en fonction de la surface pondérée du logement. Il permettra d’augmenter sensiblement le loyer pour les logements de petite surface ou de le réduire pour les plus grandes surfaces (supérieures à 63m2). Ce coefficient doit être compris entre 0,70 et 1,20 et sa valeur est arrondie au centième près. Il se calcule selon la formule suivante :
CM = 0,7+
Exemple de calcul
Prenons un bien de 32,5m2 avec un balcon de 5m2 à Marseille (Zone A).
- Surface pondérée est égale à : 32,5 + (5/2) = 32,5 + 2,5 = 35m2 ;
- Prix de location au mètre carré pour la zone A est : 12,42€ ;
- Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/35) = 0,7 + 0,54 = 1,24 plafonné à 1,20.
Pour obtenir le loyer plafond, il ne nous reste qu’à multiplier tous ces éléments :
35 x 12,42 X 1,20 =
512,64€ (maximum par mois, hors charges).
PLAFOND DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
Afin de pouvoir prétendre à la location d’un logement loi Pinel, les locataires doivent respecter certains plafonds de ressources. Ils sont fixés annuellement par décret.
| Composition du foyer |
ZONE A |
ZONE A BIS |
ZONE B1 |
ZONE B2 |
| Personne seule |
36 831 € |
38 831 € |
30 019 € |
27 017 € |
| Couple |
55 045 € |
55 045 € |
40 089 € |
36 079 € |
| Personne seule ou couple + 1* |
72 159 € |
66 169 € |
48 210 € |
43 389 € |
| Personne seule ou couple + 2* |
86 152 € |
79 257 € |
58 200 € |
52 380 € |
| Personne seule ou couple + 3* |
102 503 € |
93 826 € |
68 465 € |
61 619 € |
| Personne seule ou couple + 4* |
115 344 € |
105 584 € |
77 160 € |
69 443 € |
| Personne seule ou couple + 5* |
+ 12 851 € |
+ 11 764 € |
+ 8 608 € |
+ 7 746 € |